Mietwohnungen – welche Veränderungen sind erlaubt und welche nicht?

Dämmung des Fußbodens
Im Mietverhältnis müssen Eingriffe in die Bausubstanz mit dem Vermieter abgesprochen werden | Foto: Ale-ks / depositphotos.com

Nach langem Suchen ist es endlich geschafft! Nach unzähligen Wohnungsbesichtigungen wurde das richtige Objekt gefunden. Alle vom Vermieter verlangten Bescheinigungen wie die Mieterselbstauskunft, die Schufa-Bonitätsauskunft und die Bescheinigung über einen sicheren Arbeitsplatz müssen dem Vermieter nur vorgelegt und der Mietvertrag unterschrieben werden. Wissenswertes für private Vermieter hält das Internet diesbezüglich zur Genüge bereit.

Vor dem Einzug möchten viele Mieter in ihrem neuen Heim überdies einige Veränderungen handwerklicher Natur vornehmen. Dabei sind nicht alle Eingriffe erlaubt. Ansonsten laufen die neuen Mieter Gefahr, dass das Mietverhältnis aufgekündigt wird oder es zu Konflikten mit dem Vermieter kommt, die vor Gericht enden.

Bauliche Veränderungen in der Mietwohnung – im Spannungsfeld zwischen Eigentums- und Nutzungsrecht

Das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist durch eine große Anzahl von Gesetzen und Urteilen festgelegt. Ziel der Regelungen ist es, eine Balance zwischen dem Recht des Mieters auf Freizügigkeit der Nutzung und dem Eigentumsrecht des Vermieters zu finden.

So gilt es zu klären, welche Maßnahmen vom Mieter vorgenommen werden können, ohne dass der Vermieter gefragt werden muss. Gleichzeitig muss erörtert werden, welche Schritte zur Veränderung vom Vermieter nicht geduldet werden müssen.

Erste Grundregel – immer Rücksprache mit dem Vermieter halten

Bevor die neuen Mieter zum Hammer oder zur Schlagbohrmaschine greifen, sollten sie auf Nummer sicher gehen und vor dem Beginn der Umgestaltung den Vermieter einbeziehen. Dabei stellt sich die Frage nach der Art der Umbaumaßnahmen.

Bauliche Veränderungen

Dazu werden alle Maßnahmen gezählt, die in die Bausubstanz der Mietwohnung oder des Mietshauses eingreifen. Darunter wird unter anderem der Durchbruch einer Wand verstanden, mit dem ein Zimmer vergrößert wird. Auch eine Türerweiterung oder der Tausch von Türen und Fenstern fällt unter diese Kategorie.

Für diese Vorhaben ist ein Einverständnis des Vermieters Pflicht. Ansonsten kann auf einen sofortigen Rückbau bestanden werden. Wird ein solcher vom Mieter nach einer Abmahnung nicht durchgeführt, steht dem Vermieter das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung zu. Solche Konflikte entstehen oft schon durch Kleinigkeiten wie den Einbau einer nicht genehmigten Katzenklappe.

Behindertengerechter Umbau

Im Prinzip kann der Vermieter seine Zustimmung zu jeder Umbaumaßnahme, die zu baulichen Veränderungen führt, verweigern. Die Ausnahme besteht dann, wenn die Mieter durch Maßnahmen zur Barrierefreiheit ihre Lebensqualität erhalten möchten. In diesem Falle haben nach § 554a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Interessen der Mieter Vorrang.

Rückbaupflicht bei Auszug

Auch im Falle der Erlaubnis durch den Vermieter darf die Veränderung nur bis zum Zeitpunkt des Auszugs bestehen bleiben. In der Regel muss der ursprüngliche Zustand der Mietsache durch den Mieter wiederhergestellt werden, sobald das Mietverhältnis aufgelöst wird. Dies gilt nicht, wenn vorher schriftlich eine Einigung getroffen wurde, dass die Veränderungen beibehalten werden dürfen.

Eine weitere Ausnahme besteht dann, wenn durch die Mieter Renovierungsmaßnahmen ausgeführt wurden, die den Wert der Immobilie langfristig steigern. Dabei handelt es sich etwa um eine Erneuerung schadhafter Fliesen und Kacheln. Fällt die Wertsteigerung langfristig aus und kann bei einer Neuvermietung der Mietzins stark angehoben werden, dürfen die Mieter unter gewissen Voraussetzungen eine Kompensation aushandeln.

Umkehrbare Veränderungen

Für Maßnahmen, die ohne großen Aufwand rückgängig gemacht werden können, bedarf es dem Vermieter gegenüber keiner Informationspflicht. Darunter fallen unter anderem ein neuer Anstrich, die Anbringung von Hängeschränken oder das Verlegen eines neuen Teppichs.

Beim Auszug müssen auch diese Maßnahmen wieder rückgängig gemacht werden, auch wenn der Mieter der Ansicht ist, der ästhetische Wert der Wohnung wurde durch seine Arbeit gesteigert. Sofern der Vermieter darauf besteht, muss der neue Teppich ebenso entfernt werden wie die Einbauküche. Dübellöcher sind dabei zu schließen und Spuren von Teppichkleber restlos zu beseitigen.

Was steht im Mietvertrag?

Die Bedingungen, in welchem Zustand die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses übergeben wird, sind im Mietvertrag geregelt. Allerdings sind nicht alle Klauseln, die von Vermietern angegeben wurden, rechtsgültig.

So darf beispielsweise keine bestimmte Tapetenart gefordert werden. Auch dem Wunsch nach einem weißen Anstrich muss keine Folge geleistet werden. Es reicht aus, eine Tapete im „allgemein üblichen Rahmen” zu verwenden und eine “neutrale” Wandfarbe aufzutragen.

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Der "Hobbyschrauber" Kai W. ist unser verantwortlicher Redakteur. Mit vielen Jahren Erfahrung in handwerklichen Bereichen (Feinmechanik, Metallverarbeitung/Fensterbau, Möbel- und Küchenmontage, sowie hausmeisterliche Tätigkeiten) kennt der verantwortliche Redakteur dieser Seite sich bestens mit den verschiedenen Gerätschaften aus und betreibt schon seit 2016 diverse Projekte zum Thema Wohnen, Bauen, Immobilien und Garten. Dieses Wissen nutzt er nun, um einen großen Ratgeber zum Thema Handwerkszeug auf die Beine zu stellen.